小產(chǎn)權(quán)房正名短期無望

長江商報消息 近日，一份名為“383方案”的報告再次觸及為小產(chǎn)權(quán)房正名的話題。報告提及小產(chǎn)權(quán)房、土地制度。這份報告讓買了小產(chǎn)權(quán)房或者考慮買小產(chǎn)權(quán)房的人燃起希望，然而全國數(shù)十億平方米的小產(chǎn)權(quán)房真的有望近期正名么？

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，就是指在農(nóng)民集體土地而不是國有土地上建設(shè)的房屋。這些土地未經(jīng)過國家收儲，建設(shè)主體也沒有繳納土地出讓金等費(fèi)用，因而國家不會給頒發(fā)土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。

對于小產(chǎn)權(quán)房，此次383方案的表述是：構(gòu)建平等進(jìn)入、公平交易的土地市場。在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，相應(yīng)收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應(yīng)。在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決問題。

這段話實質(zhì)包含兩個方面：一是對于存量小產(chǎn)權(quán)房，解決辦法是補(bǔ)繳土地出讓收入；二是試驗“農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市”，為未來新增小產(chǎn)權(quán)房合法化提供空間。如果說補(bǔ)繳土地出讓收入是技術(shù)問題，農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市則是根治小產(chǎn)權(quán)房、乃至觸及土地供應(yīng)機(jī)制的根本問題。

這種表述確實讓人浮想聯(lián)翩，國內(nèi)土地制度一直以來二元分割，農(nóng)村集體用地必須經(jīng)過政府征收才能擁有在國有土地市場上自由流通的資格，如果政府愿意收縮征地的范圍，農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市自由流通，將大幅增加可建設(shè)用地，這樣也就無所謂小產(chǎn)權(quán)、大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別。

但問題是，目前的房價中占大比例的是土地溢價。小產(chǎn)權(quán)房之所以比周邊房價便宜一半，就是因為去除了土地國有化的成本，與土地交易過程中的大幅溢價。農(nóng)村集體用地國有化過程，既是權(quán)力運(yùn)用的過程，也是利益不平等切割的過程。小產(chǎn)權(quán)房長期以來無法正名，困難就在于此。

國務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉也強(qiáng)調(diào)，“383方案”只是一個研究課題。也就是說，其表述的內(nèi)容是否會落實，怎么落實還是未知之?dāng)?shù)。

有一些政策的出臺和一些地方政府的試點，或許可以讓我們看清楚小產(chǎn)權(quán)房的命運(yùn)。去年11月，國土部、財政部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知》提出，土地儲備機(jī)構(gòu)要根據(jù)用地需求預(yù)測及市場調(diào)控的方向提出合理建議，嚴(yán)格控制土地儲備總規(guī)模和融資規(guī)模，并通過核發(fā)年度融資規(guī)�？刂瓶ǖ姆绞娇刂仆恋貎�備融資額度。今年9月，江蘇省率先試點。今后江蘇省各地每收儲、出讓一塊土地，都要經(jīng)過國土廳等部門審核同意，地方政府不能自行決定。上述政策及試點看似與小產(chǎn)權(quán)房不相關(guān)，實質(zhì)反映實際操作層面政府解決問題的慣常手法。國土部政策意圖是防范地方土地儲備過大、金融風(fēng)險增加，用的是嚴(yán)控土地收儲、出讓權(quán)力的辦法，讓原本屬于地方政府的權(quán)力收歸省級政府手中。也就是說土地收儲及出讓需要經(jīng)過更高級別的決策層，指標(biāo)更少、難度更大。如此一來，地方出讓土地尚且不能自主，更遑論村集體自由出讓土地呢？

據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報》

■吳娓婷（財經(jīng)評論員）

責(zé)編：ZB