公租房并軌回歸居住功能

長江商報消息 近日，中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)的主題是住房，而住建部也在總結(jié)和探索“多房合一”的政策，實現(xiàn)公租房并軌、經(jīng)適房退場、租售分離的目標(biāo)。新一輪的房改或?qū)⒁怨��?yīng)為突破，以市場為主導(dǎo)，平衡住房的居住與投資功能，讓公租房回歸“居住”的基本功能。

自1998年進行住房改革以來，商品房市場獲得了最大程度的發(fā)展，在中國經(jīng)濟體系中已經(jīng)占據(jù)了“支柱”地位。與此同時，為了滿足低收入階層的住房需求，出現(xiàn)了經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房等等各種“房子”。但這些房子因為產(chǎn)權(quán)邊界不明晰，實際形成了相互分離的住房“市場”。尤其是經(jīng)濟適用房，五年之后可以出售，從而使之具有了投資的功能，房價也出現(xiàn)了雙軌制，這樣就造成了巨大的尋租空間。曾經(jīng)因經(jīng)適房引發(fā)的怪現(xiàn)象可謂“精彩紛呈”：房管局長有幾十套經(jīng)適房、開寶馬的人也購買經(jīng)適房、經(jīng)適房出現(xiàn)了別墅，等等。經(jīng)適房的初衷是經(jīng)濟性，也就是售價低于市場價格；適用性，即能夠滿足基本的居住需求。相比于商品房，經(jīng)適房的經(jīng)濟性與土地獲得方式息息相關(guān)——由政府行政劃撥土地來統(tǒng)籌經(jīng)適房的建設(shè)。

經(jīng)適房，從字面來講，是滿足中低收入階層住房需求的不錯途徑，但就邏輯而言，還是行政權(quán)力介入市場進行分配的計劃，從經(jīng)適房的建設(shè)到分配都由政府直接介入。而經(jīng)適房的價格之所以低，是補貼的結(jié)果，沒有土地出讓金這一成本；而經(jīng)適房除了滿足居住需求之外，還可以進行投資，由此形成了一個利潤的洼地，最終導(dǎo)致各路“能人”皆為利來。經(jīng)適房處于商品房與保障房之間的灰色地帶，既有商品房的投資功能，又有保障房的補貼，因而扮演了財富轉(zhuǎn)移的工具。此乃經(jīng)適房怪現(xiàn)象的根源所在。

經(jīng)適房阻礙了住房市場化的趨勢，出現(xiàn)了大量產(chǎn)權(quán)灰色的房子，而當(dāng)經(jīng)適房交易之后，雙軌價差造成更大的不平等：越早獲得經(jīng)適房，越能夠獲得超額利潤。經(jīng)適房已經(jīng)失去了“經(jīng)濟性”的初衷，至于是否滿足了其保障居住的功能，還要看在分配過程中是否真正體現(xiàn)了公平原則。經(jīng)適房的問題，還在于租售沒有分離。只有切斷投資的渠道才可能避免種種扭曲。

習(xí)近平提出未來要構(gòu)建“以政府為主的基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”；政府能夠保障的只是“居住”的需求，而不是提供低價住房。因此，未來保障房的主體是公租房，而現(xiàn)行的租房體系中有廉租房和公租房兩種形式，并軌也可以減少行政成本，比如甄別戶口、收入等。保障居住需求，增加保障房的供給，才能真正抑制住房的投資需求，房子的投資價值建立在未來不斷增長的住房需求之上。

滿足中低收入階層的居住需求之后，商品房所涵蓋的居住與投資兩種功能才會逐漸平衡，恐慌性購房也可能會慢慢平息。當(dāng)然，公租房的建設(shè)與運營需要更多的市場化手段，減少行政權(quán)力的介入與干預(yù)，房租的價格也該由經(jīng)營者、租客、政府等參與者進行協(xié)商。如果幾十塊錢就能租到兩室一廳的房子，可能會讓公租房重走經(jīng)適房的老路。

（作者系經(jīng)濟學(xué)博士后）

■ 特約評論員 孫興杰

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