房地產(chǎn)改革應(yīng)區(qū)分政府和市場(chǎng)邊界

長(zhǎng)江商報(bào)消息 繼北京市出臺(tái)“京七條”，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策，深圳也于11月1號(hào)出臺(tái)規(guī)定，將二套房首付比例從原來的六成提高至七成。在國(guó)家層面近期未對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控有更新的要求的背景下，北京、深圳采取這樣的措施，可以理解為是對(duì)近幾個(gè)月以來房?jī)r(jià)大幅上漲的一種政策回應(yīng)。

但是，這些新的調(diào)控政策能夠收到多少效果，卻存在疑問。以“京七條”來說，其中頗有新意的是提出要加強(qiáng)自住型商品房的供應(yīng)，而自住型商品房是一個(gè)類似于經(jīng)濟(jì)適用房的概念，購(gòu)買者將承受諸多限制，而這種由權(quán)力來決定一種住房的用途并圈定購(gòu)買者的做法，早已被實(shí)踐證明不僅不能收到降低房?jī)r(jià)的效果，反而容易滋生各種權(quán)力尋租的空間。至于深圳提高二套房首付比例，政策意圖當(dāng)然是希望借此遏制過于旺盛的購(gòu)買力，但是能夠購(gòu)買二套房者本身已具備了一定的經(jīng)濟(jì)能力，對(duì)房貸的依賴不像購(gòu)買首套房者那樣迫切，因此在原來首付六成的基礎(chǔ)上再提高一成，對(duì)他們來說其實(shí)是無足輕重的。

從各大城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，持續(xù)幾年的房地產(chǎn)調(diào)控未獲成功。面對(duì)這樣的情況，調(diào)控該怎樣繼續(xù)下去，這是擺在政府面前的一個(gè)課題。本屆政府建立以后的半多時(shí)間里，盡管房?jī)r(jià)上漲的壓力很大，但一直未有新的調(diào)控政策出臺(tái)，這已經(jīng)透露了政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理上的認(rèn)識(shí)在變化，而這與李克強(qiáng)總理一再?gòu)?qiáng)調(diào)的政府必須退出對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)的干預(yù)是一致的。由政府來管理、控制房?jī)r(jià)，實(shí)際上與政府在別的領(lǐng)域進(jìn)行的價(jià)格管理一樣，都是很難收到效果的。而政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)調(diào)控，反而容易使民眾產(chǎn)生對(duì)政府的過高期待。最近幾年來，很多有購(gòu)房計(jì)劃的人一再推遲購(gòu)房，就是希望調(diào)控能夠把房?jī)r(jià)壓下去，但他們等來的卻是房?jī)r(jià)的不斷上升。

那么政府可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)撒手不管嗎？并非如此。住房關(guān)涉到民眾的基本生活需求，因此它同醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等領(lǐng)域一樣，需要由政府提供兜底服務(wù)，保證居者有住，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)承擔(dān)的社會(huì)功能。房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以在我國(guó)發(fā)展成一個(gè)大問題，與這個(gè)市場(chǎng)建立以后政府過度重視其經(jīng)濟(jì)功能，而忽視政府必須承擔(dān)的兜底責(zé)任有很大關(guān)系。因此，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，需要對(duì)政府責(zé)任和市場(chǎng)需求作出切分，對(duì)于民眾的基本住房需求，政府要切實(shí)地負(fù)起責(zé)任來，從制度上保證供給，而對(duì)于應(yīng)該由市場(chǎng)來決定的商品房的價(jià)格，政府不必多加干預(yù)。

中共中央政治局近日就房地產(chǎn)領(lǐng)域的情況進(jìn)行了一次集體學(xué)習(xí)，為未來政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理提供了新的思路。習(xí)近平總書記提出“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”的房地產(chǎn)市場(chǎng)改革總方向。在政府退出對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)干預(yù)的大背景下，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理正在積極調(diào)整。最新消息稱，住建部正在籌劃對(duì)全國(guó)公租房的并軌，并取消經(jīng)濟(jì)適用房。這是一種正確的思路。我們可以期待，在政府責(zé)任和需求作出準(zhǔn)確切分并各有定位后，居者有住的目標(biāo)能夠順利實(shí)現(xiàn)，社會(huì)所積累的對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不滿情緒也能逐步消解。

（作者系資深財(cái)經(jīng)專欄作家）

■特約評(píng)論員 周俊生

責(zé)編：ZB