房地產(chǎn)改革應(yīng)區(qū)分政府和市場邊界

長江商報消息 繼北京市出臺“京七條”，進一步強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策，深圳也于11月1號出臺規(guī)定，將二套房首付比例從原來的六成提高至七成。在國家層面近期未對房地產(chǎn)調(diào)控有更新的要求的背景下，北京、深圳采取這樣的措施，可以理解為是對近幾個月以來房價大幅上漲的一種政策回應(yīng)。

但是，這些新的調(diào)控政策能夠收到多少效果，卻存在疑問。以“京七條”來說，其中頗有新意的是提出要加強自住型商品房的供應(yīng)，而自住型商品房是一個類似于經(jīng)濟適用房的概念，購買者將承受諸多限制，而這種由權(quán)力來決定一種住房的用途并圈定購買者的做法，早已被實踐證明不僅不能收到降低房價的效果，反而容易滋生各種權(quán)力尋租的空間。至于深圳提高二套房首付比例，政策意圖當然是希望借此遏制過于旺盛的購買力，但是能夠購買二套房者本身已具備了一定的經(jīng)濟能力，對房貸的依賴不像購買首套房者那樣迫切，因此在原來首付六成的基礎(chǔ)上再提高一成，對他們來說其實是無足輕重的。

從各大城市的房價走勢來看，持續(xù)幾年的房地產(chǎn)調(diào)控未獲成功。面對這樣的情況，調(diào)控該怎樣繼續(xù)下去，這是擺在政府面前的一個課題。本屆政府建立以后的半多時間里，盡管房價上漲的壓力很大，但一直未有新的調(diào)控政策出臺，這已經(jīng)透露了政府在房地產(chǎn)市場管理上的認識在變化，而這與李克強總理一再強調(diào)的政府必須退出對微觀經(jīng)濟的干預(yù)是一致的。由政府來管理、控制房價，實際上與政府在別的領(lǐng)域進行的價格管理一樣，都是很難收到效果的。而政府對市場的干預(yù)調(diào)控，反而容易使民眾產(chǎn)生對政府的過高期待。最近幾年來，很多有購房計劃的人一再推遲購房，就是希望調(diào)控能夠把房價壓下去，但他們等來的卻是房價的不斷上升。

那么政府可以對房地產(chǎn)市場撒手不管嗎？并非如此。住房關(guān)涉到民眾的基本生活需求，因此它同醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等領(lǐng)域一樣，需要由政府提供兜底服務(wù)，保證居者有住，這是房地產(chǎn)市場承擔的社會功能。房地產(chǎn)市場之所以在我國發(fā)展成一個大問題，與這個市場建立以后政府過度重視其經(jīng)濟功能，而忽視政府必須承擔的兜底責任有很大關(guān)系。因此，對于房地產(chǎn)市場的管理，需要對政府責任和市場需求作出切分，對于民眾的基本住房需求，政府要切實地負起責任來，從制度上保證供給，而對于應(yīng)該由市場來決定的商品房的價格，政府不必多加干預(yù)。

中共中央政治局近日就房地產(chǎn)領(lǐng)域的情況進行了一次集體學(xué)習，為未來政府的房地產(chǎn)市場管理提供了新的思路。習近平總書記提出“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”的房地產(chǎn)市場改革總方向。在政府退出對微觀經(jīng)濟干預(yù)的大背景下，政府對房地產(chǎn)市場的宏觀管理正在積極調(diào)整。最新消息稱，住建部正在籌劃對全國公租房的并軌，并取消經(jīng)濟適用房。這是一種正確的思路。我們可以期待，在政府責任和需求作出準確切分并各有定位后，居者有住的目標能夠順利實現(xiàn)，社會所積累的對于房地產(chǎn)市場的不滿情緒也能逐步消解。

（作者系資深財經(jīng)專欄作家）

■特約評論員 周俊生

責編：ZB