宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓：農(nóng)民獲得房屋完整產(chǎn)權(quán)的重要一步

長江商報消息 10月29日，國土資源部發(fā)布了《節(jié)約集約利用土地規(guī)定（草案）》（征求意見稿），提出農(nóng)村閑置宅基地實行自愿有償退出。宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓將為小產(chǎn)權(quán)房合法化掃清法律障礙，可以擴(kuò)大城市房屋供應(yīng)，降低房價。農(nóng)民可以由此獲得更高財產(chǎn)性收入，而城市房屋剛需群體則可以降低購房成本。

我國曾立法禁止宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓�！锻恋毓芾矸ā芬�(guī)定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。2004年10月21日，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》明確規(guī)定：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地�！�2007年12月30日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》再次強(qiáng)調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住房�！鄙米詫⑥r(nóng)村宅基地賣給城鎮(zhèn)居民屬違法違規(guī)行為。

禁止宅基地自由轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致同地不同權(quán)，嚴(yán)重?fù)p害農(nóng)民利益。與城市商品住宅相比，城市居民和農(nóng)民都沒有房屋土地所有權(quán)，但是城市居民擁有完整的房屋土地使用權(quán)，可以進(jìn)行房屋土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。而農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓只能在同一集體成員之間進(jìn)行，而不能轉(zhuǎn)讓給集體以外的城鎮(zhèn)居民或法人。

城市化浪潮對于農(nóng)民而言，意味著一種身份轉(zhuǎn)換。從農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用�，一方面依賴于有能夠適應(yīng)城市生產(chǎn)、生活的一門“手藝”，還需要住房和基本社會保障。這一身份轉(zhuǎn)型實際上需要大筆資金支持，而政府不能夠完全承擔(dān)，需要借助市場。在現(xiàn)實中，農(nóng)民轉(zhuǎn)換城市居民身份很大程度上依賴于宅基地。然而，在此過程中，地方政府和開發(fā)商以強(qiáng)勢地位，常常迫使農(nóng)民以低于市場價將宅基地出售。而這一狀況根源在于農(nóng)民并沒有宅基地使用權(quán)，無法將宅基地使用權(quán)在市場上自由出售�！豆�(jié)約集約利用土地規(guī)定（草案）》允許宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓，將會提升宅基地市場價格，從而為農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用竦於ㄙY本基礎(chǔ)。

此外，宅基地自由轉(zhuǎn)讓將有利于降低城市房價，城市剛需群體將可以以更低的價格獲得住宅。城市房價的持續(xù)走高有很多因素，但其根本原因還是房屋供給不足。允許宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓，將為小產(chǎn)權(quán)房合法化掃清法律障礙。而小產(chǎn)權(quán)房一旦獲得合法性，則意味著未來將會大量入市，減緩房價上升趨勢，甚至可能引發(fā)房價下降。

當(dāng)然，小產(chǎn)權(quán)房合法化將拉低房價，會對地方的財政收入產(chǎn)生負(fù)面影響。決策層禁止宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的最初想法和禁止農(nóng)村土地自由轉(zhuǎn)讓類似，都是為了避免“富者連田阡陌，貧者無立錐之地”的局面出現(xiàn)。而在今天，這樣做會控制土地供應(yīng)量，推高房價。地方政府從高企的房價中獲得了高額的土地出讓金，大大緩解了分稅制后地方政府的財政緊張局面。但正如我們經(jīng)常所談到的，土地財政有負(fù)面影響，并且不可持續(xù)。

讓農(nóng)民擁有完整的房屋產(chǎn)權(quán)，是改革的大方向，盡管這一產(chǎn)權(quán)改革的難度頗大。宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓，是一個不錯的次優(yōu)選擇，同時更具可行性，是農(nóng)民獲得房屋完整產(chǎn)權(quán)的重要一步。

■本報評論員 梁秀峰

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