避免小產(chǎn)權(quán)房合法化導(dǎo)致結(jié)果不公平

長(zhǎng)江商報(bào)消息 拖延多年的小產(chǎn)權(quán)房治理難題，有可能在十八屆三中全會(huì)召開后，正式進(jìn)入合法化治理階段。由國(guó)研中心近日發(fā)布的“383”改革方案中，明確提出“在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對(duì)已經(jīng)形成的‘小產(chǎn)權(quán)房’，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題”。

自2008年以來，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房亂象的治理，禁令幾乎年年出，但其結(jié)果卻是“屢禁屢興”。2012年3月國(guó)土部上報(bào)《小產(chǎn)權(quán)房清理整頓方案》之后，時(shí)隔一年半仍然未能得到有效落實(shí)。

實(shí)際上，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的治理，不僅涉及到存在明顯違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)和購(gòu)房群體，更涉及到范圍更廣的農(nóng)村宅基地?cái)U(kuò)建房群體，而對(duì)這二者進(jìn)行清晰鑒定，不僅核實(shí)成本相當(dāng)高，而且極可能激發(fā)巨大的民意反彈。

“小產(chǎn)權(quán)房”的治理困境與我國(guó)土地制度的二元屬性有關(guān)。在土地制度的二元屬性之下，農(nóng)村集體土地不僅難以入市，而且無法擁有金融抵押功能，地方政府更借此獲得了巨大的土地價(jià)差（國(guó)有土地與集體土地之間）。所以，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房治理一直難以“動(dòng)真格”，同樣，地方政府、小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商以及購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房者，也基于法不責(zé)眾的心理，得過且過。

我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的“屢禁屢興”，不僅對(duì)商品房購(gòu)買和開發(fā)群體構(gòu)成市場(chǎng)不公平，更嚴(yán)重降低我國(guó)相關(guān)職能部門的公信力。值得稱道的是，“383”改革方案已經(jīng)找準(zhǔn)了小產(chǎn)權(quán)房歷年難以根治的根源，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等入市。盡管未能徹底破解土地制度的二元屬性，但是，由此可以有效抑制地方政府“土地價(jià)差”的謀利沖動(dòng)，更直接給予了農(nóng)民參與土地市場(chǎng)的權(quán)利。

將“農(nóng)地平等入市”作為前置性條件，協(xié)同配套推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房治理，既可以實(shí)現(xiàn)不同開發(fā)和購(gòu)房群體的相對(duì)公平，更可以體現(xiàn)廣大農(nóng)民參與土地市場(chǎng)交易的相對(duì)公平。在這一前置性條件同步推出的情況下，我們有理由相信，一直難以根治的小產(chǎn)權(quán)房，有望得到規(guī)范和治理。

在對(duì)此期待的同時(shí)，我們也擔(dān)憂小產(chǎn)權(quán)房合法化過程中，會(huì)出現(xiàn)意想不到的結(jié)果不公平。在“383”改革方案中，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合法化的措施是“按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入”�？墒牵瑢�(duì)“補(bǔ)繳土地出讓收入”的參照時(shí)間點(diǎn)并沒有明確，如果是按當(dāng)初開發(fā)時(shí)的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)繳，則對(duì)正規(guī)商品房開發(fā)和購(gòu)房群體造成不公平，因?yàn)椋�部分地區(qū)五年前的地價(jià)幾乎僅為當(dāng)下的1/5；此外，在小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商和購(gòu)房者之間，究竟應(yīng)以何種比例具體分?jǐn)偂皯?yīng)補(bǔ)繳的土地出讓收入”，亦值得認(rèn)真考量。補(bǔ)繳款如果全由開發(fā)商承擔(dān)而購(gòu)房者坐享其成，則對(duì)小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商明顯不公平，可如果完全由購(gòu)買者承擔(dān)而開發(fā)商置身事外，則又對(duì)小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者形成不公平。

如果“383”改革方案得到正式確認(rèn)，應(yīng)盡快對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合法化的措施進(jìn)行細(xì)化，以避免這一本以推進(jìn)公平為出發(fā)點(diǎn)的政策，在具體實(shí)施過程中產(chǎn)生結(jié)果不公平。

（作者系中國(guó)金融智庫研究員）

■特約評(píng)論員 楊國(guó)英

責(zé)編：ZB