避免小產(chǎn)權房合法化導致結果不公平

長江商報消息 拖延多年的小產(chǎn)權房治理難題，有可能在十八屆三中全會召開后，正式進入合法化治理階段。由國研中心近日發(fā)布的“383”改革方案中，明確提出“在集體建設用地入市交易的架構下，對已經(jīng)形成的‘小產(chǎn)權房’，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題”。

自2008年以來，針對小產(chǎn)權房亂象的治理，禁令幾乎年年出，但其結果卻是“屢禁屢興”。2012年3月國土部上報《小產(chǎn)權房清理整頓方案》之后，時隔一年半仍然未能得到有效落實。

實際上，對小產(chǎn)權房的治理，不僅涉及到存在明顯違規(guī)的小產(chǎn)權房開發(fā)和購房群體，更涉及到范圍更廣的農村宅基地擴建房群體，而對這二者進行清晰鑒定，不僅核實成本相當高，而且極可能激發(fā)巨大的民意反彈。

“小產(chǎn)權房”的治理困境與我國土地制度的二元屬性有關。在土地制度的二元屬性之下，農村集體土地不僅難以入市，而且無法擁有金融抵押功能，地方政府更借此獲得了巨大的土地價差（國有土地與集體土地之間）。所以，對小產(chǎn)權房治理一直難以“動真格”，同樣，地方政府、小產(chǎn)權房開發(fā)商以及購買小產(chǎn)權房者，也基于法不責眾的心理，得過且過。

我國小產(chǎn)權房的“屢禁屢興”，不僅對商品房購買和開發(fā)群體構成市場不公平，更嚴重降低我國相關職能部門的公信力。值得稱道的是，“383”改革方案已經(jīng)找準了小產(chǎn)權房歷年難以根治的根源，允許農村集體土地與國有土地平等入市。盡管未能徹底破解土地制度的二元屬性，但是，由此可以有效抑制地方政府“土地價差”的謀利沖動，更直接給予了農民參與土地市場的權利。

將“農地平等入市”作為前置性條件，協(xié)同配套推進小產(chǎn)權房治理，既可以實現(xiàn)不同開發(fā)和購房群體的相對公平，更可以體現(xiàn)廣大農民參與土地市場交易的相對公平。在這一前置性條件同步推出的情況下，我們有理由相信，一直難以根治的小產(chǎn)權房，有望得到規(guī)范和治理。

在對此期待的同時，我們也擔憂小產(chǎn)權房合法化過程中，會出現(xiàn)意想不到的結果不公平。在“383”改革方案中，對小產(chǎn)權房合法化的措施是“按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入”�？墒牵瑢Α把a繳土地出讓收入”的參照時間點并沒有明確，如果是按當初開發(fā)時的地價標準進行補繳，則對正規(guī)商品房開發(fā)和購房群體造成不公平，因為，部分地區(qū)五年前的地價幾乎僅為當下的1/5；此外，在小產(chǎn)權房開發(fā)商和購房者之間，究竟應以何種比例具體分攤“應補繳的土地出讓收入”，亦值得認真考量。補繳款如果全由開發(fā)商承擔而購房者坐享其成，則對小產(chǎn)權房開發(fā)商明顯不公平，可如果完全由購買者承擔而開發(fā)商置身事外，則又對小產(chǎn)權房購房者形成不公平。

如果“383”改革方案得到正式確認，應盡快對小產(chǎn)權房合法化的措施進行細化，以避免這一本以推進公平為出發(fā)點的政策，在具體實施過程中產(chǎn)生結果不公平。

（作者系中國金融智庫研究員）

■特約評論員 楊國英

責編：ZB