房價取決于未來收入

長江商報消息 討論中國房價泡沫，總有人喜歡采用房價與當(dāng)前老百姓的收入比，然后通過橫向比較證明當(dāng)前的房價多么不靠譜。房價和收入有關(guān)系嗎？當(dāng)然有。沒有錢，怎么買房？但是房子比較特殊，它既是一個消費(fèi)品也是一個投資品。下面，我分別從消費(fèi)品和投資品的角度來闡述房價和收入的關(guān)系。

作為消費(fèi)品，房子不同于一般商品的地方是，它可能是大多數(shù)人一生當(dāng)中購買的單件價格最高同時也是使用時間最長的商品。對于這樣的商品購買，人們往往不是立基于當(dāng)前的收入，而是整個生命周期的收入。也就是，未來的收入也會考慮進(jìn)來。只要你愿意，一個人年輕時候買的一棟房子，可以一直住到終老。年屆八旬的億萬富翁巴菲特就一直住在30多歲的時候買的房子里面，現(xiàn)在這棟房子成了每年去奧馬哈朝圣的價值投資者的圣地。年輕時候向銀行按揭買房，好比是向年老時的自己借錢。如果預(yù)計未來的收入增長很快，或者對未來的收入有信心，那么現(xiàn)在手頭雖然拮據(jù)，也敢于向銀行貸款買大一點貴一點的房子。如果未來收入可以折現(xiàn)的話，那么未來收入越多的人，折現(xiàn)的財富也越多。以巴菲特為例，目前身家500多億美元，絕大部分是他持有的股票的折現(xiàn)值。他持有的伯克希爾股票目前大概只能給他帶來30億美元的收入（如果利潤全部分紅的話），但是如果他放棄他的股票（也就是放棄今后持有伯克希爾公司的全部收入），那么他現(xiàn)在可以得到500億美元。股票市場的存在為成功的企業(yè)創(chuàng)始人和投資者提供了折現(xiàn)未來收入的金融工具。一般工薪階層的未來收入主要依賴于自己的勞動力，暫時還沒有相應(yīng)的折現(xiàn)工具。但是沒有關(guān)系，個人可以通過向銀行貸款預(yù)支未來的收入。按揭買房正是如此。

作為投資品，房價和收入是一個什么樣的關(guān)系呢？所謂投資品，就是能夠帶來現(xiàn)金流的一切商品。如果把房子完全看做一種投資品，那么房子的估值就完全遵循股票估值的邏輯。也就是說，房子的價值等于持有房子所能帶來的現(xiàn)金流的折現(xiàn)。顯然這個現(xiàn)金流就是扣除成本之后的租金收入。作為投資品，房價完全決定于未來的租金。未來租金的收入越高，房子的價格就高。這個時候房價就和投資者的收入沒有直接的關(guān)系。投資者如果很看好房子的投資價值，沒有錢也會融資去買房。這和企業(yè)做生意沒有本質(zhì)差別。企業(yè)如果看好一個項目的盈利前景，自身沒有錢沒有關(guān)系，可以貸款、發(fā)債或者股票等方式籌集資金。但是，我們要看到，房子的租金取決于人們的收入。只有未來人們的收入不斷上漲，租金才有可能不斷提升。投資者如果對人們的收入增長預(yù)期悲觀，那么對未來租金預(yù)期也必然悲觀，這樣的話，就不會為當(dāng)前的房子出過高的價格�？梢姡�作為投資品的房子，其價格同樣取決于未來的收入。

由上述分析可見，無論是作為消費(fèi)品還是作為投資品，房價都取決于未來的收入而不是當(dāng)下的收入。房價的高低本身反映了人們對未來經(jīng)濟(jì)的預(yù)期。人們對未來經(jīng)濟(jì)的樂觀預(yù)期會投射在當(dāng)前的房價之上，推動著房價不斷上漲。當(dāng)然，既然是預(yù)期，就有可能落空。如果未來的收入不足以支付按揭貸款，那么銀行就會收掉房子拍賣；如果未來的租金達(dá)不到預(yù)期，投資者也會拋棄房產(chǎn)，正如股票利潤增長達(dá)不到預(yù)期投資者會拋棄股票。兩種情況都會導(dǎo)致房價下跌。而無論哪種情況，房價的下跌都是因為未來的收入達(dá)不到預(yù)期，而不是現(xiàn)在的收入過低。因此，把房價與當(dāng)前的收入比較來論證房價是否合理缺乏科學(xué)性。

■胡鋒（高級經(jīng)濟(jì)師）

責(zé)編：ZB