“以房養(yǎng)老”不樂觀

長江商報消息 最近因?yàn)閲鴦?wù)院發(fā)文明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”，“以房養(yǎng)老”成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)�！耙苑筐B(yǎng)老”是一項(xiàng)金融創(chuàng)新，有利于實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老方式的多元化。但是像所有的金融創(chuàng)新一樣，“以房養(yǎng)老”將面臨具體實(shí)施中的技術(shù)難題，還有金融風(fēng)險。

“以房養(yǎng)老”將遇到兩個技術(shù)難題。一是房子殘值的確定，二是預(yù)期壽命的估計(jì)，這兩個都不容易預(yù)估。對于機(jī)構(gòu)來說，以房養(yǎng)老的收益只能依賴于日后拍賣房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)。那么，到時候房子值多少錢就很關(guān)鍵。如果拍賣所得價款還不夠所支付的養(yǎng)老金，那么機(jī)構(gòu)就虧錢。但是房屋殘值受多種經(jīng)濟(jì)變量影響，并不容易預(yù)估。人的壽命也是難以預(yù)知的，壽命越長付的養(yǎng)老金越多，對機(jī)構(gòu)越不利。無論是歐美還是中國，當(dāng)前的社會養(yǎng)老都面臨著養(yǎng)老金支付的巨大壓力，一個重要原因是人均預(yù)期壽命不斷提高，領(lǐng)養(yǎng)老金的人口越來越多。

“以房養(yǎng)老”，機(jī)構(gòu)先得長期付出現(xiàn)金，最后得到的是房子。這與一般保險差別很大。一般人身財(cái)產(chǎn)保險，機(jī)構(gòu)是長期收現(xiàn)金，最后才可能賠付。也與一般公司的經(jīng)營差別很大。一般公司都是以獲取現(xiàn)金為目的，公司無論生產(chǎn)什么產(chǎn)品、提供什么服務(wù)，最終目的都是為了出售獲得現(xiàn)金。而以房養(yǎng)老，機(jī)構(gòu)不但需要長期支付現(xiàn)金，而且最終得到的還是不動產(chǎn)而不是現(xiàn)金。顯然，機(jī)構(gòu)是不可能持有這些房子的，最終還是要把房子變賣獲得現(xiàn)金。如果把以房養(yǎng)老保險機(jī)構(gòu)看作一家公司的話，那么這家公司從投入到回報之間不但要經(jīng)歷漫長的時期，而且最終要取得回報還得做一回房地產(chǎn)商——賣房子。

資本是講究周轉(zhuǎn)效率的，周轉(zhuǎn)越快，回報率越高，風(fēng)險也越低。反之，投資回收期越長，風(fēng)險也就越高。從這個角度看，也許只有人力資本投資的風(fēng)險可與以房養(yǎng)老相提并論。人力資本投資長達(dá)十年乃至幾十年，但接受了高等教育就不一定能獲得高收入。而一般工業(yè)服務(wù)業(yè)從投資到取得回報時間都很短，零售業(yè)服務(wù)業(yè)的投資回收期更短，效率高的，資本不到半年就周轉(zhuǎn)一次。

除了投資回收期長，機(jī)構(gòu)最后面臨著一大堆房子變賣才頭疼。要最終收回投資，就必須變賣房子。美國的次貸危機(jī)期間房價下跌的導(dǎo)火索就是因?yàn)榇罅抠J款人還不起按揭銀行強(qiáng)制拍賣房屋這種近乎強(qiáng)制性的剛性變賣房產(chǎn)，有可能導(dǎo)致房價下跌。一旦房價下跌，就意味著房屋殘值縮水，這對于開展以房養(yǎng)老的機(jī)構(gòu)是絕對不利的。對于采用“以房養(yǎng)老”的老人來說，這也意味著自己將在抵押機(jī)構(gòu)中獲得養(yǎng)老金會大幅度縮水。

當(dāng)前，房地產(chǎn)是中國人的投資首選，買房某種程度上成了一種儲蓄行為。既然年輕時候儲蓄“房子”，那么年老了以房養(yǎng)老就理所當(dāng)然了。但是，儲蓄是有風(fēng)險的。貨幣形式的儲蓄長期內(nèi)必然貶值人所共知，儲蓄房子難道就沒有金融風(fēng)險？顯然不是，只不過當(dāng)前只漲不跌的房價遮掩了一切。房子的長期升值依賴于經(jīng)濟(jì)長期內(nèi)的成長性，也依賴于足夠數(shù)量的經(jīng)濟(jì)人口，因?yàn)榉孔拥母�本價值在于居住。如果一個國家年輕人口不斷減少，經(jīng)濟(jì)也必然喪失成長性，因?yàn)橐磺薪?jīng)濟(jì)活動本質(zhì)上是人的活動。沒有了人，地球上一切資產(chǎn)的價值都是零，包括房子�，F(xiàn)在一個家庭儲蓄幾套房，卻只“儲蓄”一個小孩，將來這些房子到哪里找這么多人住呢？想到這一點(diǎn)，“以房養(yǎng)老”還樂觀得起來嗎？

■胡鋒（高級經(jīng)濟(jì)師）

責(zé)編：ZB