以靈活的土地市場穩(wěn)定地價(jià)

長江商報(bào)消息 據(jù)新華社報(bào)道，國土資源部副部長胡存智在25號(hào)的一次座談會(huì)上表示，近期和下一步國土部的工作重點(diǎn)是穩(wěn)定地價(jià)，這也是官方對(duì)最近地王頻出的政策回應(yīng)。全國主要城市的房價(jià)繼續(xù)上漲，有些城市還出現(xiàn)了暴漲的態(tài)勢(shì)，與房價(jià)跳漲相適應(yīng)的是土地交易市場活躍，成交金額和面積雙雙走高。這顯示出中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型的困境，唯有更徹底的制度改革才會(huì)讓能得以糾正。

胡存智在座談會(huì)上表示，今年前8個(gè)月全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)量同比增長25%，住宅用地供應(yīng)量增加22.7%。一方面房價(jià)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，住房銷售量價(jià)齊升，房地產(chǎn)商資金回籠比較順利，實(shí)力比較強(qiáng)的地產(chǎn)商于是提前布局，開始囤積土地，增強(qiáng)未來在房地產(chǎn)市場的定價(jià)權(quán)；另一方面，地方政府債務(wù)纏身，有些政府的的債務(wù)率已經(jīng)超過100%，而賣地收入是主要的財(cái)政來源，因此或明或暗地推動(dòng)土地交易。這是地價(jià)暴漲的兩大背景，而地價(jià)上漲也增強(qiáng)了公眾房價(jià)上漲的預(yù)期，從而形成了一個(gè)自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)言。

土地已經(jīng)成為財(cái)政和金融“產(chǎn)品”，地價(jià)在某種程度上已經(jīng)異化了，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家將土地稱為“地根”，與銀行的“銀根”相對(duì)應(yīng)，這是地價(jià)高企的深層根源。土地交易與地方政府的財(cái)政收入緊密相連，一些地方的土地收入占財(cái)政收入的40%以上，只有土地交易持續(xù)下去，地方政府的財(cái)政有保障，才有可能償還債務(wù)。在過去幾年中，土地財(cái)政的模式運(yùn)轉(zhuǎn)得還不錯(cuò)，各地的GDP都有了很快的增長，但是這里面有個(gè)問題：土地交易是一次性獲得最多70年的收益，而不是可持續(xù)的收入流，類似于舉債的行為，任何商品的需求都有其邊界，優(yōu)質(zhì)土地最先出讓，為了保持地價(jià)的穩(wěn)定，城市就必須擴(kuò)張，以保持級(jí)差地租的上漲，這無異于喝鹽水止渴。地方政府有很強(qiáng)的動(dòng)力推高地價(jià)，唯有如此，游戲才能玩下去。

除了土地出讓的收益之外，地方政府還可以用土地作為抵押進(jìn)行融資，土地和金融緊緊纏繞在一起，土地在很大程度上作為貨幣擴(kuò)張的根源。土地與貨幣之間的互動(dòng)形成了一條更加簡單的經(jīng)濟(jì)循環(huán)，土地、銀行、地產(chǎn)商、購房者以及政府之間的交易催生了市場的繁榮，實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)被排除在外。

從2000年到2011年，十年之間，全國地價(jià)平均上漲297%，居住用地的價(jià)格上漲了523%，土地市場火爆異常，囤地蓋房成為最賺錢的行當(dāng)。如果不拆除土地與地方政府財(cái)政之間的隱秘關(guān)系，地價(jià)上漲的動(dòng)力依然強(qiáng)勁。土地財(cái)政從根本來說還是一種租金財(cái)政，這樣的財(cái)政模式之下，政府發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的意愿并不強(qiáng)烈。而以租稅為主要財(cái)源的政府才會(huì)愿意發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，從中獲取財(cái)稅收入。

土地承載了財(cái)政、金融等多重功能，從而使土地市場嚴(yán)重扭曲。一個(gè)更加靈活、自由的土地交易市場的出現(xiàn)才是化解地王沖動(dòng)、抑制房價(jià)上漲的“釜底抽薪”之策。盤活全國2.7億畝農(nóng)村集體建設(shè)用地的存量或許是個(gè)突破口，讓市場的歸市場，才能避免事倍功半的“忙活”。

（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）

■特約評(píng)論員 孫興杰

責(zé)編：ZB