房市調(diào)控需去行政化

長江商報(bào)消息 繼溫州為樓房限購松綁，浙江舟山市也悄悄放低了限購的門檻。2013年之前購買的房子可以“歸零”，只要在2013年1月1日以后沒有買過房，就可以再買一套。類似的調(diào)整在蕪湖、深圳等城市也在進(jìn)行著，經(jīng)過兩年多的限購之后，房地產(chǎn)調(diào)控或進(jìn)入新的階段，從嚴(yán)厲的行政調(diào)控轉(zhuǎn)向更加多元的市場調(diào)節(jié)。當(dāng)然在此過程中也需要防止另一個(gè)極端，從限購到行政措施刺激購房，二者都沒有跳出行政手段調(diào)控經(jīng)濟(jì)的窠臼。

行政調(diào)控一刀切，見效快，但是治標(biāo)不治本，就像止痛藥一樣不能一直吃。無論溫州還是舟山的房管部門對于放松限購的理由有一條是相同的，經(jīng)過一段時(shí)間限購之后，房價(jià)已經(jīng)比較穩(wěn)定了，投機(jī)性需求受到抑制，需要給剛性需求和改善型需求以空間。也就是說，止痛藥基本穩(wěn)定了病情，現(xiàn)在需要湯藥來調(diào)劑身體了。這樣的理由是否具有可信度，可謂見仁見智，但是有一點(diǎn)值得關(guān)注，舟山和溫州的房地產(chǎn)投資進(jìn)入負(fù)增長的狀態(tài)，尤其是舟山出現(xiàn)了-16.1%的下滑，舟山市7月份的財(cái)政收入同比減少19.2%。房地產(chǎn)與地方政府財(cái)政收入之間的緊密聯(lián)系已經(jīng)不是秘密，在土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)之下，房地產(chǎn)市場的下滑甚至崩盤對地方財(cái)政無疑是重創(chuàng)。

房價(jià)經(jīng)過過去幾年的狂飆突進(jìn)之后，除一線城市外進(jìn)入了慢速或者失速增長的態(tài)勢，嚴(yán)格的限購政策其實(shí)剝奪了市場主體的選擇空間。在市場上，無論購房者還是買房者都是獨(dú)立的決策主體，而嚴(yán)格的限購政策實(shí)際讓這個(gè)市場決策變得簡單了，擁有一套房子的人已經(jīng)被擠出這個(gè)市場之外了。此外，限購政策有個(gè)前提假定就是剛性需求或者首次購房者是“好”的消費(fèi)者；而已經(jīng)擁有一套或者多套房子的購房者是“不好”的投機(jī)者，限購將這些購房者排斥在市場之外，這也有違市場交換平等性的原則，同樣的貨幣在不同的持有者手中有了好壞的分別，在市場之外有一個(gè)道德判斷。

限購政策對于遏制類似溫州這樣炒房重鎮(zhèn)的房價(jià)飆升是有意義的，6年飆升4.2倍的確不正常，巨大的投機(jī)需求已經(jīng)擾亂了市場的預(yù)期，將大量的資源吸引到房地產(chǎn)市場之中。溫州在8月份放寬限購政策，允許購買二套房，經(jīng)過兩年的調(diào)整之后，溫州的房價(jià)結(jié)束了瘋狂之旅，有些房子價(jià)格被“攔腰斬”，非理性繁榮期結(jié)束了。溫州為遏制瘋狂的房價(jià)而采取了比國家政策更加嚴(yán)厲的限購政策，而現(xiàn)在回到國家政策的“大流”，溫州政府有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為這并沒有違反國家政策，但這里面有個(gè)問題就是，地方政府在調(diào)控市場時(shí)的自由裁量權(quán)由誰來定呢？

房地產(chǎn)市場的虛火不能僅僅依靠限購來控制，政府也不能一直替投資者進(jìn)行決策。最近地王頻出，一二線城市的房價(jià)繼續(xù)上漲，也顯示出限購政策的有限效果。限購只是對需求進(jìn)行控制，尤其是有效需求，人們常說的剛性需求在很多時(shí)候并非有效需求，雖然新畢業(yè)的大學(xué)生有購房的需求，但是囊中羞澀，即便政策允許其購房，也不能變成購房的行動(dòng)，“好”的剛性需求有時(shí)候是虛假的需求，這樣不利于房地長市場的成長。

市場的培育需要給購房者、銀行、地產(chǎn)商等市場主體更多的決策空間。俗語說，抽刀斷水水更流，貨幣如水，一個(gè)成熟的市場需要有更暢順的渠道，引導(dǎo)水流。

（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）

■特約評論員 孫興杰

責(zé)編：ZB