武漢寫字樓投資回報率超過京滬

長江商報消息 戴德梁行發(fā)布報告稱,武漢寫字樓投資回報率在5%—6%

去年3月份，在漢口某5A寫字樓，低區(qū)租金每月不過100元/平方米左右。眼下，該物業(yè)可租賃面積非常有限，剩余面積對外報價已達到每月每平米180元—190元。昨日，全球知名房地產(chǎn)服務運營商戴德梁行在武漢召開2013年上半年房地產(chǎn)市場研究新聞發(fā)布會，發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，武漢甲級寫字樓租金環(huán)比上漲2.8%至每月114.9元/平方米，同比漲幅在全國重點城市中排名第一，達到10.1%。

而餐飲業(yè)態(tài)的品牌調(diào)整帶動武漢商鋪市場發(fā)生變化，購物中心也加快調(diào)整的步伐。武漢商圈首層優(yōu)質(zhì)商鋪租金上漲至每月550元/平方米，和去年相比上漲6.5%。

戴德梁行人士分析，寫字樓未來供應量充足，租戶可選擇空間大，預計未來空置率也會小幅上揚。高端零售及餐飲品牌擴張勢頭持續(xù)，商鋪市場表現(xiàn)暢旺。剛需占主導的武漢市場受調(diào)控影響不大，加上土地供應充足，住宅市場成交價將保持緩慢上漲的態(tài)勢，同時成交量保持高位。

武漢人均商業(yè)面積為1.1平方米

雖然武漢的零售業(yè)保持著穩(wěn)定的增長，但較高的租金成本也給租戶帶來了不小的壓力，特別是電子商務的爆發(fā)式增長對中低端市場產(chǎn)生了較大的沖擊，其中尤以中低端客戶為主的中山大道商圈和魯巷商圈所受沖擊較大，該區(qū)域商鋪品牌更替較快。目前商鋪租金保持穩(wěn)定，商圈優(yōu)質(zhì)商鋪總存量保持192萬平方米，租金保持每月550元/平方米，環(huán)比微跌0.7%。

4月份，粵系百貨代表王家灣廣百店關(guān)門，一批商家撤出，令武漢所選商圈整體空置率上調(diào)至6.3%。未來隨著大量摩爾城上市，武漢商鋪是否存在過剩風險？

戴德梁行武漢公司總經(jīng)理楊良軍認為，目前武漢人均商業(yè)面積為1.1平方米，相比于北京上海還有很大差距，武漢還有潛力可挖，而不少購物中心和百貨商場也正在調(diào)整結(jié)構(gòu)，吸引商家入駐。

據(jù)介紹，餐飲娛樂業(yè)成為吸引人流的重要推力。比如海底撈入駐武勝路凱德廣場，這家以服務著稱的火鍋店一開業(yè)便吸引了大量的武漢消費者趨之若鶩，連續(xù)兩個月門庭若市。兒童購物場所也成為各大購物中心的“標準”配置。全國母嬰童零售連鎖品牌“孩子王”宣布將在七八月進駐武漢市場，打造兩家一站式母嬰童主題購物中心。兩家店鋪的營業(yè)面積都超過4000平方米，比普通母嬰童商店大40倍，單店近3萬件的單品數(shù)量涵蓋了準媽媽和0—14歲孩子的衣、食、住、行、玩、教、樂等各方面需求。

值得關(guān)注的是，三季度，漢街萬達廣場將投入運營，武漢高端市場份額將進一步被瓜分，屆時，長江兩岸的商業(yè)競爭加劇，武漢的高端商業(yè)市場將面臨激烈的競爭。

武漢主城區(qū)商品住宅成交均價超8600元

經(jīng)歷了2010年住宅價格的大幅上漲之后，武漢主城區(qū)商品住宅成交價格保持平穩(wěn)上漲。戴德梁行統(tǒng)計，目前武漢主城區(qū)商品住宅成交價8653元/平方米，環(huán)比上漲3.1%，同比上漲6.9%。

從區(qū)域來看，漢陽中心區(qū)的四新片區(qū)低價樓盤成交量較多，導致該區(qū)域成交價格同比出現(xiàn)較大下滑。除此之外，其他區(qū)域的成交價都出現(xiàn)了較大幅度的上漲。二七后湖片區(qū)住宅價格普遍超過8000元/平方米，區(qū)域均價同比上漲10.2%，而漢口中心城區(qū)除個別樓盤外，價格已經(jīng)超過了14000元/平方米，區(qū)域均價同比漲幅達到了9.4%。

楊良軍表示，經(jīng)歷了上半年成交小高峰之后，武漢三季度市場的購房熱情將會減弱，預計三季度價格會保持穩(wěn)定，成交量將會有小幅下降。

中南商務區(qū)租金最貴，每月128.7元/平方米

出于展示企業(yè)形象的需要，不少企業(yè)會選擇甲級寫字樓來辦公。強勁的需求拉高了租金，武漢甲級寫字樓租金持續(xù)上漲，目前達到每月114.9元/平方米。受二季度成交量的上漲以及原租戶的擴租及續(xù)租因素影響，武漢甲級寫字樓的空置率下降3.99個百分點至18.9%。

楊良軍認為，保利文化廣場等新樓入市是寫字樓租金跳漲的主要原因，“2008年以后武漢寫字樓租金的三次大幅上漲均是新樓入市結(jié)果�！�

從各區(qū)域來看，中南商務區(qū)租金最貴，每月128.7元/平方米，不過周邊銷售型寫字樓供應量大，租賃情況相對較差，整體空置率達到36%；武昌濱江商務區(qū)由于寫字樓性價比較高、漢口沿江商務區(qū)的高品質(zhì)寫字樓持續(xù)吸引著租金承受力高的內(nèi)資客戶，租金漲至每月120.1元/平方米，空置率大幅下滑近12個百分點至24.3%。

楊良軍認為，租金持續(xù)上漲給企業(yè)的運營成本帶來了較大的壓力，進而壓抑了一部分的擴租及搬遷需要。傳統(tǒng)的甲級寫字樓面臨著新物業(yè)的沖擊，例如新世界國貿(mào)大廈也在不斷對樓宇進行翻新改造,以期滿足租戶日益增長的需求。

據(jù)統(tǒng)計，未來三年，武漢全市寫字樓新增供應量超過145萬平方米，租戶選擇空間大。

本報記者 田立平 實習生 呂詩杰 韓琛媛

責編：ZB